来源 中国基金报

8月31日，太火停首发认购2000多亿的爆首部涨华夏、中金、日全红土创新基金三家公募旗下保障性租赁住房REITs首日上市，太火停三只产品皆大涨30%，爆首部涨达到首日涨幅上限，日全产品交投活跃，太火停当日跻身公募REITs产品成交数据前三强。爆首部涨

多位业内人士表示，日全公募REITs上市首日本来就会获取市场关注，太火停叠加创新产品效应、爆首部涨首发期间供不应求，日全产品上市首日引发资金的太火停追逐是正常现象。但行业人士也提醒投资者，爆首部涨公募REITs可分配收益主要来自底层资产的日全经营收益及资产增值，投资该类品种应对长期价值理性判断，面对二级市场的非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入造成投资损失。

首日大涨30%

首日上市保租房REITs成交量领先

8月31日，华夏、中金、红土创新基金三家公募旗下保障性租赁住房REITs首日上市，上市首秀交出亮眼成绩单。

数据显示，截至8月31日收盘，三只产品上市首日全部大涨30%，收获上市首日最大涨幅。据公开资料，基础设施公募REITs设置了上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，30%大涨已经达到了上市首日的最大涨幅。

从成交情况看，三只产品总成交量6920.28万份，在公募REITs市场成交量占比61.23%；成交额总计2.29亿元，公募REITs市场成交额占比44.78%；三只产品平均换手率12.54%，也是同日交易的17只公募REITs市场平均数据的3.85倍。

其中，中金厦门安居保障性租赁住房REIT成交金额最多，单日成交额1.13亿元，换手率也高达19.15%。华夏北京保障房REIT其次，当日换手率10%，成交金额超6200万元；红土创新深圳人才安居REIT为第三，成交额超过5300万，换手率8.46%。

值得注意的是，三只首日上市的保租房REITs，无论是成交额还是换手率，皆位居行业前三强。

随着中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和红土深圳安居REIT三只产品的上市，可在二级市场交易的基础设施公募REITs达到17只。

公开信息显示，首批保障性租赁住房REITs一经发行，就受到资金的追捧，华夏、中金、红土创新基金三家公募旗下保障性租赁住房REITs比例配售前的募集总规模高达2060.97亿元。8月31日的首日上市，同样获得了资金的热捧。

谈及该类产品推出的重要意义，北京一家公募基金表示，保障性租赁住房REITs，不仅有效拓宽了保障房的资金来源，打通了保障性租赁住房开发运营机制，同时为投资者提供了获取稳定收益的投资渠道。首批保租房REITs的推出，将助力多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为我国租赁住房投融资模式提供可复制、可借鉴的运作模式。

中金基金也表示，未来，公司将继续加强公募REITs领域投入与探索，在实践中不断提高投资与运管能力，积极探索不同基础设施资产类型，努力实现资产持续稳健运营，保护投资者合法权益，切实提高投资者获得感，助力公募基金行业高质量发展。

大涨后溢价率增至30%

切勿跟风炒作避免高溢价买入

截至8月31日收盘，首日大涨后的三只产品，二级市场溢价率已经都在30%左右。多位业内人士也及时提醒投资者，要理性面对二级市场的非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入。

针对资金的非理性交易，中金基金表示，对REITs的投资应当基于对长期价值的理性判断，而公募REITs的可分配收益主要来自于底层资产的经营收益及资产增值。

以中金厦门安居REIT为例，该只产品项目的底层资产位于厦门市集美区，主要面向本市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。底层资产较为成熟，历史运营情况较为稳定，现金流预期也相对明确。但与此同时，项目底层资产为保障性租赁住房项目，租金增长幅度要符合厦门保障性租赁住房管理部门的相关制度要求并体现保障属性，出现爆发式增长的可能性很小。同时，其底层资产还会受到行业政策变化、区域竞争力下降等不利因素的影响，上述因素会导致公募REITs项目的未来收益产生一定的波动。

在中金基金相关人士看来，公募REITs底层资产收益及预计增值收益是支撑二级市场表现的最主要因素。因此，投资者有必要深入了解REITs的底层资产及收益情况，应警惕资产可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成的投资损失。

“当公募REITs在二级市场涨幅过大时，投资者应当基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs，尽量避免因短期追涨杀跌造成投资损失，并通过长期持有与合理的资产配置力求获得较好的投资回报。”中金基金上述人士称。

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